Interpretação Técnica ICPC 02

O Contrato de Construção do Setor Imobiliário

Em março, o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon) emitiu o Comunicado Técnico 5, visando a orientar os auditores independentes na análise e discussão do registro contábil das operações de incorporação imobiliária. De acordo com a entidade, a interpretação dependerá do julgamento conforme os seguintes critérios:

Contratos de construção (CPC 17/IAS 11) — ocorre quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel, antes ou durante a construção; e

Receitas (CPC 30/IAS 18) — é aplicado quando a construção ocorre independentemente do contrato e o comprador tem possibilidade limitada de influenciar o projeto.

Buscando adequar a norma internacional ao ambiente econômico do País, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) emitiu o OCPC 04 (sem correspondência nas normas internacionais), que define a forma de aplicação do ICPC 02/IFRIC 15 às imobiliárias de incorporação brasileiras.

As empresas que realizam a incorporação ou construção de imóveis firmam contratos, antes do término ou do início da obra, através de documento denominado “promessa de compra e venda”. Esse contrato tem força de operação de compra e venda de unidade futura, sendo irrevogável e irretratável entre as partes envolvidas. Também não há impedimento de que a escritura definitiva de compra e venda da unidade seja outorgada antes mesmo da sua construção. Assim, o adquirente torna-se titular do direito de propriedade da unidade futura ou dos direitos de aquisição dessa unidade. De qualquer forma, em ambas as situações existem direitos reais.

No ambiente econômico brasileiro, também ocorrem pagamentos do acordo contratual durante o processo de construção, caracterizados como parcelas para a quitação do compromisso assumido no contrato e, portanto, não são adiantamentos.

Ainda em relação ao ICPC02/IFRIC 15, “um contrato de construção de imóvel enquadra-se na definição de contrato de construção quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto do imóvel antes de começar a construção e/ou especificar mudanças estruturais significativas após o início da construção”. Pelo entendimento do OCPC04, para um projeto de habitação coletiva, é praticamente impossível a aplicação dessa condição, pois, após o início da construção, torna-se muito complicada qualquer mudança estrutural no projeto. A limitação se estende para o próprio incorporador ou construtor, uma vez que o imóvel já apresenta o registro em cartório da planta, do projeto e do memorial descritivo.

No entanto, podem existir situações em que o comprador efetua um adiantamento que será devolvido no caso de não cumprimento dos termos do contrato pelo incorporador na entrega da unidade imobiliária. Ainda, nessa situação, o comprador efetuará o pagamento restante somente após a entrega da unidade imobiliária, quando passará a ter sua posse. Para esse caso, está caracterizado um contrato de compra e venda de bens ao alcance do CPC 30/IAS 18.

Usualmente, os contratos de promessa de compra e venda ou contratos de compra e venda de uma unidade para entrega futura devem ser reconhecidos de acordo com o andamento da obra, tendo em vista a transferência dos riscos e benefícios de forma contínua. Nos casos em que for impossível o enquadramento na definição da operação como contrato de construção, deverá ser utilizado o Pronunciamento Técnico CPC30/IAS 18.

No outro lado dessa discussão, também estão as firmas de auditoria, que deverão emitir opinião sobre as demonstrações contábeis de incorporadoras que, para o exercício findo em 31 de dezembro de 2010, deveriam estar adequadas às normas internacionais. Devido às especificidades da operação no Brasil, as auditorias chegaram a um consenso e não devem fazer ressalvas nos balanços das incorporadoras imobiliárias brasileiras que ainda adotarem as regras de contabilidade antigas para registrar no balanço o reconhecimento de receitas de vendas de imóveis na planta.

leia também: http://www.contabilidadeinternacional.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=61&Itemid=27

Interpretação Técnica ICPC 02

Contrato de Construção do Setor Imobiliário – ICPC 02 - IFRIC 15

A polêmica em relação a adoção do IFRIC 15 se refere ao momento em que a receita deve ser reconhecida.

As companhias que realizam incorporação e/ou construção de imóveis diretamente ou por meio de subempreiteiras terão seus resultados completamente modificados com a adoção do pronunciamento técnico correspondente aos contratos de construção do setor imobiliário,

A norma trata diretamente da forma de contabilização adotada pelas empresas que incorporam e/ou constroem imóveis residenciais e os comercializam na planta ou durante o andamento da obra.

Os contratos previstos no IFRIC 15 (ICPC 02 – Contrato de Construção do Setor Imobiliário) podem prever a entrega de outros bens ou serviços.

A polêmica sobre a adoção se refere ao momento em que a receita deve ser contabilizada. Segundo o pronunciamento, a contabilização da receita deverá ocorrer somente quando os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel forem transferidos do vendedor para o comprador. Obrigações adicionais do vendedor após a entrega do imóvel também deverão ser reconhecidas na contabilidade conforme pronunciamento relacionado a provisões, passivos e ativos contingentes.

A companhia pode prever a entrega de bens ou serviços em um único contrato. E a separação dos componentes de um contrato de venda é fundamental para a definição dos pronunciamentos que melhor retratarão a operação realizada. É importante ressaltar que o valor justo da receita total recebida ou a receber pelo contrato deve ser apropriado a cada componente identificado.

A adoção do pronunciamento correspondente aos contratos de construção deve ocorrer quando o comprador é capaz de especificar os principais elementos estruturais do projeto de construção antes do seu início ou após começada a construção, realizando mudanças estruturais significativas. No caso de os compradores estarem impossibilitados de realizar tais mudanças, ou seja, quando eles têm uma responsabilidade limitada de influenciar o projeto, esse tipo de operação corresponde a um contrato de venda de bens, e, portanto, deverá ser analisado de acordo com os parâmetros previstos no pronunciamento técnico que trata da contabilização das receitas.

Parte do mercado envolvido nos estudos sobre a forma de contabilização das receitas da atividade imobiliária entende que o POC (modelo adotado atualmente) é a melhor forma de demonstrar o negócio, de acordo com a norma. Determinados órgãos, porém, não se pronunciaram e o não atendimento ao IFRIC 15 pode gerar ressalvas nos pareceres de auditoria.

Em algumas companhias, a mudança contábil poderá reduzir o lucro líquido significativamente. Cabe ressaltar que a decisão de não adoção desta interpretação implicará na comparabilidade com as companhias de outros países que poderá ser afetada.